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Culto público, comprar una casa o un departamento debería ser una de las decisiones patrimoniales más importantes de nuestra vida. Lo que nadie nos advierte es que, algunas veces, después de firmar escrituras, pagar impuestos, honorarios notariales y gastos de compraventa, comienza otra historia: descubrir que aquello que parecía un hogar tiene goteras, problemas eléctricos, humedad, instalaciones defectuosas, acabados deficientes o incluso diferencias entre lo construido y lo que fue autorizado.

Y entonces aparece la pregunta incómoda: ¿quién responde?

En San Luis Potosí existe un problema que merece mayor atención. Hay desarrollos que tardan años en concluir procesos de urbanización y municipalización, obras que presentan deficiencias y compradores que terminan enfrentando solos problemas que, en principio, no les correspondían.

La ley, sin embargo, no deja completamente desprotegido al comprador.

La Ley Federal de Protección al Consumidor establece obligaciones específicas para quienes venden inmuebles destinados a casa habitación. Antes de contratar, el proveedor debe poner a disposición información sobre permisos, licencias, especificaciones técnicas, materiales y servicios, pero también planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones, o, en determinados casos, un dictamen estructural.

Así que si después de comprar un inmueble el propietario solicita los planos y la empresa simplemente guarda silencio, no estamos hablando solamente de una falta de cortesía.

Y vienen las garantías.

La ley establece una garantía mínima de cinco años para cuestiones estructurales, tres años para impermeabilización y un año para los demás elementos, contados desde la entrega real del inmueble. Durante ese periodo, el proveedor debe reparar sin costo los defectos o fallas que correspondan. Además, el tiempo empleado en las reparaciones no se computa para la garantía.

¿Goteras? ¿Problemas hidráulicos? ¿Instalaciones eléctricas defectuosas? ¿Deficiencias estructurales? No todo debe convertirse en un “pues así se entregó”.

Si existen defectos o vicios ocultos que hagan al inmueble impropio para su uso, disminuyan su calidad o afecten la seguridad que razonablemente debe esperarse, la propia legislación contempla alternativas como exigir la reparación, solicitar la rescisión o reducción del precio y, en determinados casos, reclamar bonificación o compensación, además de los daños y perjuicios que procedan.

Pero no todo se resuelve ante PROFECO.

Si el problema consiste en que el desarrollo no cumple con el proyecto autorizado, existen irregularidades en la construcción, se depositan escombros donde no corresponde o existen deficiencias en la urbanización, también entra en juego la legislación de ordenamiento territorial y desarrollo urbano de San Luis Potosí.

La ley exige que las obras cuenten con Director Responsable de Obra y, cuando corresponda, con corresponsables. Estos últimos deben revisar el proyecto, vigilar que la obra se ejecute conforme a lo autorizado y comunicar las irregularidades que puedan afectar su ejecución.

Además, la autoridad municipal tiene facultades de inspección y verificación. En materia de municipalización, debe comprobar que las obras ejecutadas correspondan a las autorizadas y, para otorgarla, deben constituirse garantías destinadas a asegurar la calidad de las obras. Incluso después de municipalizado el fraccionamiento existe un periodo para detectar y corregir vicios ocultos de la urbanización.

Por eso, cuando un desarrollador tarda años en entregar el fraccionamiento al municipio, la respuesta no debería ser resignarse. Hay que revisar qué autorizaciones existen, qué obra fue aprobada, qué falta por ejecutar, quién debe entregar y qué garantías fueron constituidas.

Lo mismo ocurre con el escombro. La legislación estatal establece obligaciones respecto de la limpieza y conservación de predios y áreas de donación; incluso contempla que determinadas áreas destinadas a equipamiento sean entregadas limpias y sin escombro.

¿Y qué puede hacer entonces el comprador?

Primero, documentar: fotografías, videos, contratos, escrituras, publicidad, correos, mensajes, reportes de garantía, dictámenes y cualquier comunicación con el desarrollador.

Segundo, presentar por escrito la reclamación y exigir formalmente la reparación, dejando constancia de fechas y defectos.

Tercero, acudir a PROFECO cuando exista una relación de consumo comprendida por la ley. La Procuraduría recibe reclamaciones contra proveedores inmobiliarios y existen incluso mecanismos de acción colectiva para casos en los que una inmobiliaria afecta a un grupo de consumidores con vicios ocultos, fallas estructurales o eléctricas o incumplimiento de garantías.

Cuarto, cuando existan problemas relacionados con la obra, urbanización, permisos o cumplimiento del proyecto, acudir también a la autoridad municipal competente, solicitando inspección y verificación.

Y si el problema requiere una reparación patrimonial, cumplimiento contractual, daños y perjuicios o existen cuestiones que PROFECO no pueda resolver, queda abierta la vía judicial correspondiente.

Respecto de las empresas que intervienen en la operación, hay que hacer una precisión: que un desarrollo utilice distintas razones sociales para adquirir terrenos, construir, comercializar o escriturar no demuestra por sí mismo una ilegalidad. Cada sociedad tiene personalidad jurídica propia y cualquier responsabilidad debe determinarse conforme a los contratos, actos realizados y legislación aplicable. Lo mismo ocurre con notarías y peritos: haber intervenido en una operación no significa automáticamente que sean responsables de todos los defectos de una construcción.

Pero tampoco significa que nadie pueda responder.

Porque si todos cobraron por hacer su parte, resulta difícil explicar por qué, cuando aparecen los problemas, el único que parece quedarse con ellos es quien compró el inmueble.

La pregunta no debería ser si los compradores están condenados a aceptar lo que les entregaron.

La pregunta correcta es otra: ¿estamos utilizando todas las herramientas legales que ya existen para exigir que una vivienda sea entregada, y permanezca, en las condiciones que fueron ofrecidas y legalmente exigibles?

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Por: Víctor Ezequiel / X: @MrVictorHdz

Culto público, probablemente alguna vez te han pedido una “firma electrónica” y has pensado que se trata de la famosa FIEL del SAT. Y sí, durante muchos años así la conocimos. Hoy se llama e.firma, pero existe otra que resulta especialmente importante si tienes un asunto ante un órgano jurisdiccional federal: la FIREL.

Aunque ambas sirven para acreditar digitalmente la identidad de una persona y permiten firmar documentos electrónicos, no son exactamente lo mismo ni tienen el mismo ámbito de aplicación.

Empecemos por la e.firma

La e.firma del SAT, antes conocida como FIEL, es un certificado digital que identifica a su titular y que jurídicamente produce efectos equivalentes a una firma autógrafa. Tiene una vigencia de cuatro años y se tramita ante el Servicio de Administración Tributaria.

Su utilización no se limita a los impuestos. Puede emplearse ante el propio SAT y, cuando los sistemas correspondientes la reconocen, ante otras dependencias federales, entidades federativas, municipios e incluso particulares.

En pocas palabras: la e.firma es una herramienta de identificación y firma electrónica de uso amplio, pero cada institución determina qué certificados acepta.

Y entonces, ¿qué es la FIREL?

La Firma Electrónica Certificada del Poder Judicial de la Federación, FIREL, está diseñada específicamente para la interacción electrónica con el Poder Judicial de la Federación.

Su importancia radica en que permite realizar actuaciones judiciales electrónicas: presentar demandas, promociones y recursos; consultar expedientes; recibir notificaciones y dar seguimiento a los asuntos sin tener que acudir físicamente al órgano jurisdiccional.

Y aquí aparece una precisión importante: tener FIREL no significa que automáticamente puedas utilizarla en cualquier órgano jurisdiccional del país.

La FIREL puede ser reconocida por órganos locales solo cuando exista un convenio o mecanismo de homologación. Actualmente, el propio Portal de Servicios en Línea del PJF identifica convenios para reconocer certificados de Baja California, Estado de México, Guanajuato, Tamaulipas y Ciudad de México. También reconoce la e.firma del SAT.

Por ello, si vas a promover ante un Poder Judicial estatal, hay que revisar qué firma acepta específicamente ese tribunal.

Una FIREL con reglas nuevas

Y aquí hay una novedad importante.

El 26 de agosto de 2026 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el nuevo Acuerdo General del Pleno del Órgano de Administración Judicial que regula la emisión, renovación, revocación, reconocimiento y uso de la FIREL.

El nuevo esquema contempla dos modalidades:

Presencial: el certificado puede tener una vigencia de hasta cuatro años.

En línea: el certificado tiene una vigencia de un año.

Para la modalidad presencial, actualmente se debe ingresar al sistema, proporcionar los datos de identificación, cargar identificación oficial, acta de nacimiento o carta de naturalización y comprobante de domicilio, y posteriormente seleccionar módulo, día y hora para acudir a realizar el enrolamiento. Es sumamente importante llevar impreso tu acuse, pues es la forma en que tiene el servidor público que te atenderá para validar el proceso del trámite.

Hay un dato especialmente interesante: aunque el nuevo acuerdo establece que, a partir del 1 de enero de 2028, para obtener por primera vez una FIREL en línea será necesario haber obtenido previamente una presencial, durante 2026 y 2027 todavía será posible obtener por primera vez el certificado mediante el procedimiento en línea.

Es decir, quien quiera aprovechar la modalidad remota todavía tiene una ventana abierta hasta el 31 de diciembre de 2027.

Para tramitar tu FIREL ingresa a este link: https://firel.pjf.gob.mx/

Una pregunta frecuente es si con esto ya se puede presentar una demanda y desafortunadamente no es así. La firma electrónica es solamente un medio de validación oficial que representa la voluntad de un justiciable como si plasmara una firma autógrafa. Esta se compone de dos archivos: la llave o Key, que es el archivo que se descarga al momento de iniciar tu trámite; el certificado, que es el archivo generado una vez validada tu información; y existe un tercer archivo llamado PFX, que consiste en la unión de los dos archivos anteriores.

Una vez autorizada la emisión de tu firma, la puedes descargar en esta página: https://firel.pjf.gob.mx/Descarga.aspx

Para generar tu archivo PFX, es necesario que cuentes con tu archivo llave y que ingreses tu contraseña en el siguiente link: https://firel.pjf.gob.mx/Unionpardellaves.aspx

Ahora bien, es importante que memorices tu contraseña o la guardes en un lugar seguro, ya que no es posible recuperarla o cambiarla a menos que antes revoques tu firma vigente.

¿Y para qué es el Portal de Servicios en Línea?

Aquí es donde la FIREL deja de ser solamente un archivo guardado en una computadora y se convierte en una auténtica herramienta de acceso a la justicia.

El Portal de Servicios en Línea del Poder Judicial de la Federación permite presentar demandas, solicitudes y escritos iniciales; enviar promociones; consultar expedientes electrónicos; revisar acuerdos y documentos; recibir notificaciones electrónicas y obtener acuses.

Crear la cuenta es muy fácil pues es muy similar a crear un perfil en alguna red social, ya que debes ingresar tus datos generales, tu CURP, proporcionar un correo electrónico y elegir un nombre de usuario.

https://www.serviciosenlinea.pjf.gob.mx/juicioenlinea

Para un litigante, esto puede significar no trasladarse varios kilómetros para presentar una promoción. Para un ciudadano, puede significar ahorrar tiempo, transporte y dinero.

Asociar la FIREL al portal tampoco es un misterio. Una vez creada la cuenta, se ingresa al perfil de usuario, se selecciona la opción para asociar una firma electrónica, se cargan los archivos correspondientes y se proporciona la contraseña. Después de actualizar el perfil y volver a iniciar sesión, la firma queda vinculada.

Así, una demanda puede comenzar su recorrido desde una computadora, un escrito puede presentarse sin hacer fila y una notificación puede consultarse sin esperar a que alguien llegue físicamente al domicilio.

La justicia digital no sustituye al juez, al abogado ni las reglas del procedimiento. Pero bien utilizada puede eliminar algo que durante décadas parecía inevitable: perder horas y gastar dinero simplemente para llevar un documento de un lugar a otro.

Lee también: A dos años de la reforma al Poder Judicial y un año de su implementación

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Por Víctor Ezequiel/X: @MrVictorHdz 

En la primera parte de esta reflexión hablábamos de lo que la reforma al Poder Judicial prometió cambiar y de aquello que, después de un año de implementación, todavía permanece pendiente. Hoy vale la pena hablar de algo mucho más concreto: qué ocurre cuando los problemas de un órgano jurisdiccional llegan al límite y la solución institucional vuelve a parecerse demasiado a la de antes.

Hace apenas unas semanas, trabajadores de un Juzgado de Distrito en San Luis Potosí salieron a manifestarse frente a su centro de trabajo. De acuerdo con los testimonios difundidos públicamente, denunciaron presuntos malos tratos, hostigamiento laboral, cargas excesivas y jornadas que llegarían a superar las quince horas diarias. También señalaron que existen quejas en investigación y una demanda laboral promovida por integrantes del cuerpo actuarial.

No corresponde a esta columna determinar si todas esas acusaciones son ciertas. Para eso existen procedimientos de investigación y las autoridades competentes. Pero sí corresponde hacer una pregunta: ¿qué hace una institución cuando un grupo considerable de sus propios trabajadores afirma que algo no está funcionando?

Porque el problema no termina en la puerta del juzgado.

Cuando un órgano jurisdiccional tiene una elevada rotación de personal, ausencias, sobrecarga de trabajo o conflictos internos, la primera consecuencia puede sufrirla el propio trabajador. La segunda, aunque muchas veces pase inadvertida, la recibe el ciudadano que lleva meses o años esperando una resolución.

Y aquí aparece una de las grandes paradojas de la transformación judicial: podemos cambiar el nombre de las instituciones, modificar su estructura, elegir nuevos titulares y diseñar nuevos mecanismos de evaluación, pero si dejamos intactos los problemas que ocurren detrás del escritorio, el ciudadano seguirá esperando justicia en la misma silla.

Durante años, una de las respuestas institucionales frente a problemas con determinados titulares fue la readscripción. Es decir, mover a la persona de un órgano a otro.

Una especie de solución administrativa que, vista con cierto sarcasmo, podría resumirse así: si el problema está en la habitación, cambiemos los muebles de lugar.

El inconveniente es evidente: cambiar de lugar a una persona no necesariamente cambia las circunstancias que originaron el problema.

Y justamente por eso llama la atención que, en pleno proceso de transformación del Poder Judicial de la Federación, el Órgano de Administración Judicial haya aprobado nuevas readscripciones de jueces y magistrados.

El acuerdo comunicado el 9 de septiembre contempla diversos movimientos, entre ellos jueces trasladados entre entidades y órganos jurisdiccionales, así como magistrados que cambian de tribunal. Los efectos de varias de estas determinaciones comienzan el 17 de septiembre.

Aclaremos algo: una readscripción no es, por sí misma, una sanción. Puede responder a necesidades de organización, cargas de trabajo, vacantes, especialización u otras razones administrativas. No sería correcto afirmar lo contrario.

El problema aparece cuando la readscripción se utiliza como sustituto de una investigación que debería determinar responsabilidades.

Porque si existen señalamientos contra un titular, lo que esperan los trabajadores no es necesariamente que esa persona sea enviada a otra ciudad. Lo que esperan es saber si las acusaciones tienen fundamento, quién debe responder por ellas y qué medidas deben adoptarse para que el problema no vuelva a repetirse.

Y aquí la reforma enfrenta una prueba importante.

El nuevo modelo prometió mayor evaluación, mayor vigilancia y mejores mecanismos para detectar malas prácticas. Entonces, si un órgano presenta denuncias reiteradas, la respuesta no puede limitarse a mover las piezas del tablero.

El Órgano de Administración Judicial tiene ahora una responsabilidad mucho mayor que simplemente administrar plazas.

Tiene que administrar personas, recursos, cargas de trabajo y, sobre todo, las condiciones necesarias para que los órganos jurisdiccionales funcionen correctamente.

Porque también hay una víctima silenciosa de estos conflictos: el justiciable.

Quien presenta una demanda no debería tener que preguntarse si el personal del juzgado podrá atenderla. Quien espera una sentencia no debería pagar las consecuencias de una mala organización administrativa. Y quien acude a un tribunal tiene derecho a esperar que detrás de la puerta exista un equipo que pueda trabajar en condiciones dignas y razonables.

Por eso resulta insuficiente hablar únicamente de jueces y magistrados.

La independencia judicial también se construye desde abajo.

Un secretario que teme represalias, un actuario saturado, un oficial judicial que acumula funciones, un técnico que trabaja con equipo insuficiente o una persona que debe permanecer quince horas en una oficina no representan simplemente un problema laboral. Son señales de que algo en la organización del servicio de justicia necesita ser revisado.

Y hay algo todavía más incómodo.

Si la nueva estructura pretende ser distinta a la anterior, no puede reproducir automáticamente sus viejas soluciones.

No tendría sentido haber realizado una reforma constitucional de semejante magnitud, una elección judicial y una reestructuración administrativa para terminar utilizando exactamente las mismas recetas que durante años fueron cuestionadas.

Cambiar las piezas puede ser necesario.

Investigar por qué se mueve cada pieza es indispensable.

No se trata de proteger a un trabajador frente a un juez, ni a un juez frente a sus trabajadores. Se trata de que existan reglas claras para ambos.

Si hay una denuncia, que se investigue.

Si no hay responsabilidad, que se determine.

Si existe responsabilidad, que se sancione conforme a derecho.

Y si el problema es estructural, que se corrija la estructura.

Lo que no puede ocurrir es que cada conflicto termine convertido en un juego de ajedrez administrativo en el que el Órgano de Administración Judicial decide qué pieza mover, a qué casilla enviarla y quién ocupará el espacio que deja.

Porque detrás de cada pieza hay una persona.

Y detrás de cada expediente hay otra.

Culto público, quizá esta sea una de las mejores pruebas para saber si la reforma realmente está cambiando al Poder Judicial: no observar únicamente quién ocupa los cargos, sino qué ocurre cuando alguien denuncia que algo está funcionando mal.

La justicia no será más independiente porque cambiemos a un juez de ciudad.

Será más independiente cuando ningún trabajador tenga que salir a la calle para ser escuchado, cuando cualquier denuncia sea investigada con seriedad y cuando ningún justiciable tenga que esperar más de lo razonable porque la institución no pudo resolver sus propios problemas internos.

La reforma ya cambió las reglas del juego.

Ahora falta demostrar que también cambió la manera de jugarlo.

Porque mover las piezas puede ser administración.

Resolver el problema es gobernanza.

Y eso, precisamente, es lo que todavía está pendiente.

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