Serendipia
San Marcos contra el desarrollo inmobiliario: cuando el conflicto por la tierra ya alcanzó a quienes compraron una casa | Columna de Víctor Ezequiel
SERENDIPIA
Por: Víctor Ezequiel / X: @MrVictorHdz
Hay conflictos jurídicos que empiezan con un terreno y terminan involucrando a toda una ciudad.
El caso de la comunidad de San Marcos Carmona, en Mexquitic de Carmona, es uno de ellos. Desde hace más de una década existe una disputa por la propiedad y el uso de terrenos sobre los cuales se han desarrollado diversos fraccionamientos. Lo que comenzó como una controversia territorial entre comuneros y desarrolladores inmobiliarios hoy tiene una consecuencia que merece mucha más atención: también están resultando afectados quienes compraron de buena fe, un patrimonio supuestamente regularizado.
La historia tiene antecedentes documentados. La comunidad ha sostenido su reclamación territorial con documentos históricos, entre ellos una Cédula Real de 14 de marzo de 1591, además de otros antecedentes agrarios posteriores.
A ello se suma un elemento jurídico relativamente reciente: en 2024, el Instituto Nacional de los Pueblos Indígenas reconoció a San Marcos Carmona como comunidad equiparable a indígena perteneciente al pueblo chichimeca. En marzo de 2026, el Tribunal Electoral del Estado determinó que el Ayuntamiento de Mexquitic había omitido realizar consultas a la comunidad en asuntos que podían afectar sus derechos y ordenó, entre otras medidas, constituir una Unidad de Asuntos Indígenas.
No es un asunto menor.
La Suprema Corte ha desarrollado una doctrina particularmente robusta respecto del derecho de los pueblos y comunidades indígenas a ser consultados cuando una decisión estatal pueda afectar directamente sus derechos e intereses. La consulta debe ser previa, culturalmente adecuada, informada y de buena fe; además, el análisis debe considerar la naturaleza y magnitud de la posible afectación.
En paralelo, existen desde hace años litigios relacionados con los terrenos y con el impacto ambiental de los desarrollos inmobiliarios. También se han documentado procedimientos respecto del río Calabacillas y diversas suspensiones judiciales relacionadas con obras y descargas.
Hasta aquí, podría parecer que tenemos una disputa entre una comunidad y una poderosa familia empresarial —esa familia de los autos que vuelan, para entendernos—. Pero aquí aparece la parte que, en mi opinión jurídica, ha quedado insuficientemente atendida.
¿Y los compradores?
Porque una cosa es discutir la legalidad de la adquisición original de determinadas tierras y otra, completamente distinta, analizar la situación de miles de personas que años después compraron una vivienda mediante una operación que, al menos en apariencia, pasó por los controles ordinarios del mercado inmobiliario.
Un comprador común difícilmente investiga por sí mismo el origen histórico de un predio. Confía en la documentación que le presenta el vendedor, en los certificados registrales, en el notario y, cuando existe financiamiento, en las instituciones que participan en la operación.
Muchos compradores, además, no pagan una vivienda de contado. Intervienen bancos, INFONAVIT, FOVISSSTE, valuadores, notarías, registros públicos y diversas áreas administrativas. Por eso, desde la perspectiva del ciudadano, resulta razonable pensar que si una institución financiera autorizó un crédito y un notario formalizó la operación, la propiedad estaba jurídicamente en condiciones de ser transmitida.
Aquí es donde una suspensión judicial que impida nuevas operaciones dentro de un polígono puede ser jurídicamente comprensible desde la perspectiva de preservar la materia del juicio, pero socialmente devastadora si no se identifican y protegen adecuadamente los derechos de quienes ya adquirieron.
De esta manera, una mala interpretación de dicha suspensión, o una interpretación a conveniencia podría resultar perjudicial. La Suprema Corte ha establecido que al resolver sobre la suspensión definitiva el juzgador debe explicar por qué existe o no afectación al interés social y al orden público.
También existen criterios que exigen ponderar la apariencia del buen derecho frente a los posibles perjuicios y considerar, cuando corresponda, los derechos de terceros.Y esto estuvo a punto de ocurrir recientemente puesto que, derivado de una determinación judicial, el ayuntamiento de Mexquitic de Carmona ordenó pausar toda actividad administrativa relativa a los bienes inmuebles que se encontraban dentro del polígono en disputa. Sin embargo, el propio Juzgado de Distrito tuvo que salir a explicar que la suspensión decretada no afecta los derechos de personas ajenas al juicio para ejercer actos de dominio respecto de bienes de su propiedad.
Ahora bien, es importante mantener el dedo sobre el renglón al tratarse de determinaciones judiciales, puesto que no falta aquel que quiera aprovechar las imprecisiones de un juzgador para evadir su responsabilidad.
En todo caso, una orden judicial puede limitar determinadas operaciones jurídicas dentro de un polígono; pero no significa que desaparezcan todas las obligaciones municipales relacionadas con seguridad, vialidades, alumbrado, limpieza, protección civil o atención de servicios públicos que correspondan legalmente a la autoridad.
Y tampoco considero suficiente que los tribunales resuelvan únicamente desde el expediente. También deben comprender las consecuencias reales de sus resoluciones.
Porque quizá el verdadero error de esta historia ocurrió mucho antes de que apareciera el último juicio: permitir que un conflicto sobre la certeza jurídica de la tierra avanzara durante años mientras el desarrollo urbano continuaba creciendo encima.
Hoy tenemos una comunidad que reclama su territorio, familias que defienden sus viviendas, desarrolladores cuyos actos deben ser revisados cuando existan señalamientos jurídicamente sustentados, autoridades municipales que deben asumir las responsabilidades que sí les corresponden y tribunales que tienen ante sí un problema cuya dimensión humana supera por mucho las páginas de un expediente.
Culto público, cuando un conflicto inmobiliario alcanza esta magnitud, buscar culpables puede ser necesario; encontrar una solución es indispensable.
San Marcos merece que sus derechos sean reconocidos.
Los compradores merecen certeza sobre sus viviendas.
No puede ignorarse que en los fraccionamientos involucrados existen familias con niñas y niños, adultos mayores, personas con discapacidad y personas que probablemente comprometieron durante décadas sus ingresos para pagar una vivienda.
Y aquí, estimado lector, es donde el conflicto deja de ser exclusivamente agrario, ambiental o inmobiliario. Se convierte en un problema de justicia social y seguridad jurídica.
Porque al final, detrás de cada escritura hay una familia; detrás de cada terreno hay una historia y, detrás de cada juicio, hay personas que esperan que la justicia no solamente determine quién tiene razón, sino que encuentre la manera de reparar el problema sin crear uno todavía mayor.
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México
¿Registrar o no registrar tu línea telefónica? Esa ya no es solo una decisión personal | Columna de Víctor Ezequiel
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Hace algunos años, México intentó crear un padrón nacional de usuarios de telefonía móvil. El proyecto terminó declarado inconstitucional por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, principalmente porque exigía datos biométricos sin demostrar que esa medida fuera necesaria y proporcional para combatir la delincuencia. Parecía un capítulo cerrado… pero la historia tomó un nuevo rumbo.
Estimado lector, desde el 9 de enero de 2026 entró en vigor un nuevo esquema que obliga a vincular las líneas de telefonía móvil con la identidad de su titular, ya sea mediante la CURP en el caso de personas físicas o el RFC para personas morales. A diferencia del antiguo PANAUT, este modelo no contempla un padrón con datos biométricos como requisito general, sino un mecanismo de identificación administrado por los concesionarios de telefonía bajo la supervisión de la Comisión Reguladora de Telecomunicaciones (CRT). Su principal objetivo, según las autoridades, es combatir delitos como la extorsión telefónica, el fraude y el uso de líneas anónimas por parte de grupos delictivos.
La medida generó un enorme reto logístico. México cuenta con más de 140 millones de líneas móviles, y millones de usuarios no habían realizado el trámite antes del vencimiento del plazo original. Ante esa realidad, la CRT decidió ampliar el periodo para registrar las líneas de prepago mediante un calendario escalonado que comienza el 15 de agosto y concluye el 31 de diciembre de 2026, dependiendo del último dígito del número telefónico. Al cierre de la primera semana de julio, todavía faltaban por vincular más de 78 millones de líneas, es decir, más de la mitad del universo nacional.
Ahora bien, la pregunta importante no es únicamente cómo registrar la línea, sino qué ocurre si decides no hacerlo.
La consecuencia inmediata prevista por la regulación es la suspensión temporal del servicio. Esto significa que la línea dejará de operar para llamadas, mensajes y datos móviles, conservando únicamente funciones limitadas, como las comunicaciones de emergencia, hasta que el usuario complete el registro correspondiente. No se trata de una multa económica ni de un delito; simplemente, la línea deja de prestar el servicio mientras incumpla con el requisito legal.
¿Conviene registrarla? Desde un punto de vista estrictamente práctico, sí. Hoy el teléfono celular dejó de ser un simple medio para hacer llamadas. Es la llave de acceso a aplicaciones bancarias, autenticación de doble factor, plataformas laborales, servicios gubernamentales y comunicación cotidiana. Perder temporalmente el acceso al número puede generar más complicaciones que el propio trámite de registro.
Sin embargo, también es válido preguntarse por las implicaciones en materia de privacidad. El antecedente del PANAUT sigue presente en la memoria jurídica del país. En 2022, la Suprema Corte declaró inconstitucional ese padrón porque la recopilación obligatoria de datos biométricos no superaba el análisis de proporcionalidad y representaba un riesgo para los derechos fundamentales de privacidad y protección de datos personales. Ese precedente continúa vigente y constituye un recordatorio de que cualquier medida de identificación masiva debe respetar los límites constitucionales.
Precisamente por ello, el nuevo modelo ha intentado diferenciarse del anterior al limitar la información solicitada y fortalecer las obligaciones de protección de datos por parte de las empresas de telefonía. Aun así, el debate jurídico continúa abierto: algunos especialistas consideran que el registro facilitará las investigaciones sobre extorsión y fraude, mientras que otros sostienen que todavía falta demostrar que este tipo de medidas realmente disminuyan la incidencia delictiva.
¿Y cómo se realiza el registro?
En términos generales, el procedimiento puede efectuarse en línea o directamente en los centros de atención de la compañía telefónica. El usuario deberá acreditar su identidad mediante su CURP —o RFC si se trata de una persona moral— junto con la identificación requerida por su operador. Cada empresa ha habilitado plataformas específicas para que sus clientes verifiquen y actualicen la información correspondiente.
Aquí vale la pena hacer una reflexión.
En derecho pocas veces existen respuestas absolutamente buenas o absolutamente malas. Combatir delitos como la extorsión telefónica es un objetivo legítimo del Estado. Proteger la privacidad y los datos personales de millones de ciudadanos también lo es. El verdadero desafío consiste en encontrar un equilibrio entre ambas finalidades sin sacrificar derechos fundamentales.
Estimado lector, registrar o no registrar la línea ya no es únicamente una cuestión tecnológica; también implica conocer las consecuencias legales de cada decisión. Si decide cumplir con el trámite, procure hacerlo únicamente por los canales oficiales de su compañía telefónica y nunca proporcione información personal a través de enlaces recibidos por mensajes o redes sociales.
Si, por el contrario, tiene dudas sobre el tratamiento de sus datos personales o considera que alguna autoridad o empresa excede las facultades que la ley le concede, recuerde que el derecho también le ofrece mecanismos para exigir transparencia, protección de datos y rendición de cuentas.
Después de todo, en una época donde prácticamente toda nuestra vida cabe en un teléfono celular, proteger la seguridad pública y proteger la privacidad deberían caminar de la mano, no competir entre sí.
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¿Ahora también cobrarán impuestos por morirse? La verdad detrás del debate sobre las herencias en México | Columna de Víctor Ezequiel
SERENDIPIA
Por: Víctor Ezequiel
En México hay dos cosas que viajan más rápido que la luz: los chismes… y las noticias jurídicas mal entendidas.
Bastó que en julio de 2026 se hablara de un posible impuesto a las herencias para que las redes sociales hicieran lo suyo. En cuestión de horas ya circulaban publicaciones asegurando que “el gobierno cobrará hasta el 46% por las herencias”, que “si heredas la casa de tus padres tendrás que venderla para pagar impuestos” o, mi favorita, “el SAT ya se frota las manos esperando que fallezca la gente”. Suena escandaloso, genera miles de compartidos… pero jurídicamente no es cierto.
Estimado lector, empecemos por los hechos.
Hoy, en México, recibir una herencia no genera el pago del Impuesto sobre la Renta. El artículo 93, fracción XXII, de la Ley del ISR mantiene exentos los ingresos que una persona recibe por herencia o legado. Eso no significa que nunca exista una obligación informativa ante el SAT, pero sí significa que, actualmente, heredar bienes no implica pagar ISR únicamente por recibirlos.
Entonces, ¿por qué surgió toda esta discusión?
El origen del debate no fue una reforma fiscal ni una iniciativa presidencial. Todo comenzó durante una sesión de la Suprema Corte de Justicia de la Nación relacionada con el tratamiento fiscal de los recursos de las AFORE que reciben los beneficiarios cuando fallece el trabajador. En ese contexto, la ministra Lenia Batres Guadarrama expresó que valía la pena abrir una discusión sobre la conveniencia de gravar las herencias y los legados como un mecanismo para reducir la desigualdad económica. Su argumento fue sencillo: quien recibe un patrimonio sin haberlo generado incrementa su riqueza y el sistema tributario podría contribuir a una mejor redistribución.
La propuesta, sin embargo, jamás significó que el impuesto existiera. Ni la Suprema Corte puede crear impuestos, ni una opinión emitida durante una sesión modifica automáticamente la ley. En México, conforme al principio de legalidad tributaria previsto en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución, únicamente el Congreso de la Unión puede establecer contribuciones mediante una ley formal.
La polémica escaló tanto que llegó a la conferencia matutina de la presidenta Claudia Sheinbaum, quien fue categórica: “Yo no estoy de acuerdo”. Reconoció que existen países donde sí se gravan las herencias, pero dejó claro que su gobierno no impulsará una reforma en ese sentido y que el tema no forma parte de su agenda fiscal. Traducido al español jurídico: por ahora, no hay impuesto, no hay iniciativa del Ejecutivo y tampoco existe una fecha para que entre en vigor porque simplemente no hay una reforma aprobada.
Ahora bien, que hoy no exista un impuesto no significa que el debate carezca de importancia.
Si algún día el Congreso decidiera modificar la Ley del ISR y eliminar la exención de las herencias, las implicaciones serían enormes. Pensemos en el caso más común: una familia que hereda la casa donde vivieron sus padres durante cuarenta años. Hoy el principal reto suele ser concluir el juicio sucesorio, escriturar correctamente el inmueble y actualizar su situación registral. Si además existiera un impuesto sobre la transmisión hereditaria, muchas familias tendrían que reunir recursos adicionales para conservar un patrimonio
que, en ocasiones, ni siquiera genera ingresos.Aquí aparece otro dato que pocas veces se comenta. En México miles de personas fallecen cada año sin otorgar testamento, lo que obliga a tramitar un juicio sucesorio intestamentario. Estos procedimientos suelen prolongarse durante meses e incluso años cuando existen desacuerdos entre los herederos, inmuebles irregulares o bienes ubicados en distintas entidades federativas. Si a ese panorama se añadiera una carga tributaria, el costo económico y emocional de una sucesión podría incrementarse considerablemente.
Por supuesto, también existe el otro lado del debate. Los defensores de un impuesto a las herencias sostienen que gravar grandes fortunas heredadas favorece la movilidad social y disminuye la concentración de la riqueza. De hecho, diversos países europeos y algunas entidades en Estados Unidos contemplan impuestos sucesorios con distintas tasas, exenciones y tratamientos especiales para familiares directos. Es decir, la figura no es extraña en el derecho comparado. La verdadera discusión consiste en determinar si un modelo así sería compatible con la realidad económica y social mexicana.
Y aquí conviene hacer una reflexión.
México enfrenta desde hace años un problema mucho más urgente que crear nuevos impuestos: lograr que los que ya existen se recauden de manera eficiente, combatir la evasión fiscal y reducir la enorme informalidad económica. Abrir un debate sobre gravar las herencias sin resolver esos desafíos podría terminar siendo como discutir de qué color pintar una casa cuya cimentación aún presenta grietas.
Por ahora, la realidad jurídica es clara: las herencias siguen exentas del ISR en México. Pero el debate ya está sobre la mesa. Si algún día una iniciativa de esta naturaleza prospera, no solo cambiaría la forma en que las familias reciben un patrimonio; también obligaría a replantear la planeación sucesoria, los testamentos, las estrategias patrimoniales y, probablemente, la manera en que entendemos el derecho a heredar.
Porque, al final, una cosa es heredar la casa de los abuelos… y otra muy distinta descubrir que la conversación pública llegó antes que la reforma.
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Opinión
Esconderse para evitar un emplazamiento: uno de los peores consejos jurídicos | Columna de Víctor Ezequiel
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“Escóndete para que no te encuentren.” “No abras la puerta.” “Si no recibes la notificación, el juicio no puede avanzar.” Estas frases siguen repitiéndose con demasiada frecuencia en México y, lamentablemente, muchas personas toman decisiones basadas en ese consejo. La realidad jurídica es muy distinta: evitar un emplazamiento rara vez representa una ventaja y, en la mayoría de los casos, solo termina perjudicando a quien pretende ganar tiempo.
Lo primero que debe entenderse es que no toda notificación es un emplazamiento. Un emplazamiento es una especie de notificación, pero tiene una finalidad muy específica: hacer del conocimiento de una persona que existe una demanda en su contra, entregarle copia de ésta y concederle un plazo para contestarla y ejercer su derecho de defensa. Por esa razón, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido de manera reiterada que el emplazamiento constituye una de las formalidades esenciales del procedimiento y está íntimamente relacionado con el derecho humano de audiencia previsto en el artículo 14 de la Constitución. Un emplazamiento practicado de manera ilegal puede provocar incluso la nulidad de todo lo actuado posteriormente.
Las demás notificaciones tienen un propósito diferente. Sirven para informar resoluciones, acuerdos, requerimientos, citatorios, fechas de audiencias o sentencias a quienes ya forman parte del procedimiento. En otras palabras, el emplazamiento incorpora a una persona al juicio; las notificaciones posteriores mantienen informadas a las partes sobre el desarrollo del proceso.
Cada materia tiene reglas particulares. En el juicio de amparo, por ejemplo, la Ley de Amparo prevé notificaciones personales para determinados actos de especial trascendencia, mientras que muchas resoluciones se notifican por lista, boletín judicial o mediante el sistema electrónico cuando las partes así lo autorizan. En esta materia, los plazos suelen ser breves, por lo que una notificación puede marcar la diferencia entre conservar o perder un derecho procesal.
En materia familiar, especialmente cuando están involucrados menores de edad, alimentos, guarda y custodia, convivencia o violencia familiar, el emplazamiento debe practicarse con especial cuidado, pues garantiza que ambas partes puedan participar en un procedimiento que afecta derechos fundamentales. Sin embargo, una vez iniciado el juicio, muchas actuaciones posteriores pueden notificarse por boletín judicial, listas o por otros medios previstos en la legislación local aplicable.
En los procedimientos mercantiles, el emplazamiento conserva una enorme importancia porque de él depende que el demandado pueda contestar oportunamente la demanda, ofrecer pruebas y formular excepciones. No comparecer por haber decidido “esconderse” puede facilitar que el procedimiento avance sin que la persona ejerza plenamente su defensa. La legislación mercantil también contempla diversas formas de notificación posteriores , incluyendo medios electrónicos en los casos autorizados.
En materia laboral, el modelo instaurado con la reforma de 2019 fortaleció el uso de mecanismos ágiles de comunicación procesal. Los tribunales laborales realizan emplazamientos y notificaciones conforme a reglas específicas que buscan garantizar tanto el debido proceso como la rapidez del procedimiento. Incluso existen mecanismos electrónicos para determinadas actuaciones, aunque el emplazamiento inicial continúa exigiendo formalidades especiales por tratarse del acto que da inicio a la relación procesal respecto del demandado.
Entonces, ¿qué ocurre si una persona simplemente decide no abrir la puerta o esconderse? En la práctica, pocas veces obtiene el resultado que imagina. La legislación contempla diversos mecanismos para evitar que un juicio quede paralizado indefinidamente por la conducta de una de las partes. Dependiendo de la materia y de las circunstancias del caso, pueden realizarse nuevas diligencias, agotarse otras formas de localización o incluso practicarse notificaciones por medios alternativos cuando la ley expresamente lo autoriza. Es decir, el procedimiento no permanece suspendido para siempre únicamente porque alguien decidió evitar al actuario.
Lo verdaderamente grave es que, mientras una persona intenta retrasar el inevitable emplazamiento, puede perder un tiempo invaluable para preparar documentos, localizar testigos, reunir pruebas, contratar un abogado o diseñar una estrategia jurídica adecuada. En asuntos familiares incluso pueden dictarse medidas provisionales; en materia laboral continúan corriendo etapas procesales; y en otros procedimientos pueden generarse consecuencias que después resultan mucho más difíciles de revertir.
Existe incluso una alternativa mucho más inteligente cuando una persona sabe que existe un juicio en su contra. Si tiene conocimiento de que la demanda ya fue presentada, pero el emplazamiento aún no se practica —por ejemplo, porque un exhorto tarda semanas o meses en diligenciarse—, puede acudir voluntariamente al juzgado para notificarse directamente, obtener las copias de traslado e iniciar inmediatamente su defensa. Lejos de representar una desventaja, ello permite aprovechar al máximo los plazos procesales y evitar sorpresas.
El mejor consejo jurídico nunca será esconderse del actuario. El verdadero objetivo debe ser verificar que el emplazamiento cumpla con todas las formalidades legales, recibir la documentación correspondiente y ejercer oportunamente el derecho de defensa. En un Estado de derecho, la estrategia más inteligente no consiste en evitar el proceso, sino en participar en él con conocimiento, preparación y una adecuada asesoría jurídica.
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