Opinión
Si rento una casa, ¿me puedo quedar con ella después de cierto tiempo? | Columna de Víctor Ezequiel
EN FA Lo esencial de esta nota, sin sustituir al periodista.Abrir resumenCerrar resumen
Rentar una casa por muchos años no convierte al inquilino en dueño. La prescripción positiva existe, pero exige poseer el inmueble como propietario, de forma pacífica, continua y pública: cinco años con buena fe y diez con mala fe en San Luis Potosí.
El arrendatario posee por voluntad del dueño, así que su posesión es derivada. Para adquirir por prescripción hay que demostrar ante un juez el cambio en la causa de la posesión.
SERENDIPIA
Por: Víctor Ezequiel / X: @MrVictorHdz
Hay una leyenda urbana que aparece con sorprendente frecuencia: “Si llevas muchos años rentando una casa, llega un momento en que puedes quedártela”. La frase suele venir acompañada de un misterioso “lo dice la ley”.
Pues no exactamente.
El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario. Pero detrás de esa creencia existe una figura jurídica real: la prescripción positiva o adquisitiva, mediante la cual una persona puede adquirir la propiedad de un inmueble por haberlo poseído durante determinado tiempo y bajo ciertas condiciones.
Y ahí está la diferencia que suele perderse en la conversación de sobremesa.
No es lo mismo ocupar que poseer como dueño
Por ejemplo, el Código Civil para el Estado de San Luis Potosí establece que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. Para inmuebles, contempla cinco años cuando existe buena fe y diez cuando existe mala fe, siempre que se cumplan las demás condiciones legales.
¿Qué significa esto en palabras normales?
Imaginemos que Juan renta durante quince años una casa de María. Juan vive ahí, paga servicios, pinta las paredes, arregla una fuga y quizá hasta cambia el piso.
Todo eso demuestra que ocupa y utiliza el inmueble.
Pero también demuestra algo muy importante: Juan sabe que la casa es de María y que él está ahí porque María se la entregó en arrendamiento.
Su posesión es derivada. No posee como propietario.
La Suprema Corte ha explicado que quien recibe temporalmente el uso o disfrute de un inmueble por voluntad del propietario —como ocurre con un arrendatario— no puede simplemente transformar esa posesión en propiedad por el transcurso del tiempo. Tampoco basta comenzar a comportarse como dueño en algún momento: debe demostrarse jurídicamente el origen y la naturaleza de la posesión.
Por eso, quince años de renta no equivalen a quince años de propiedad.
¿Entonces qué significan buena y mala fe?
Aquí también hay bastante confusión.
En San Luis Potosí, es poseedor de buena fe quien entra en posesión mediante un título suficiente para darle derecho a poseer o quien desconoce los defectos de ese título. Es poseedor de mala fe quien entra sin título para poseer o conoce los defectos que le impiden hacerlo con derecho. La ley, además, presume la buena fe mientras no se demuestre lo contrario.
Un ejemplo sencillo:
Pedro compra un terreno mediante un contrato que, aparentemente, le permite adquirirlo, pero posteriormente descubre que quien se lo vendió no tenía facultades suficientes para transmitirlo. Si Pedro desconocía ese problema, puede encontrarse en un supuesto de buena fe.
En cambio, si Pedro sabe desde el principio que quien le entregó el inmueble no era propietario y aun así pretende comportarse como dueño, la situación es distinta.
Pero cuidado: mala fe no significa automáticamente delito ni elimina la posibilidad de prescribir. En San Luis Potosí, precisamente, la ley contempla la prescripción de inmuebles aun cuando exista mala fe, pero exige diez años de posesión en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
El Código Civil potosino contempla que puede existir un cambio en la causa de la posesión. Es decir, alguien que originalmente no poseía como dueño puede comenzar a hacerlo con ese carácter; sin embargo, el plazo de prescripción comienza a contarse desde que jurídicamente cambia esa causa.
Pero esto no ocurre porque el inquilino simplemente diga:
“Ya llevo diez años aquí, ahora soy dueño.”
Tampoco basta con dejar de pagar la renta, cambiar las cerraduras, pagar el predial o hacer remodelaciones.
Tendría que acreditarse qué hecho o acto produjo el cambio de la posesión derivada a una posesión en concepto de propietario, y desde cuándo ocurrió.
La jurisprudencia ha sido especialmente cuidadosa con este punto: quien pretende adquirir por prescripción tiene que demostrar la causa generadora de su posesión y no puede convertir, por su sola voluntad, una posesión precaria o derivada en posesión de dueño.
Entonces, ¿hay que promover un juicio?
Existe la acción de prescripción positiva, que se promueve contra quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad. Si se acredita que se cumplieron los requisitos legales, la sentencia puede declarar consumada la prescripción y, una vez inscrita, servir como título de propiedad. Así lo dispone expresamente el Código Civil potosino.
En otras palabras, nadie se convierte en propietario por decreto de sobremesa. Hay que demostrarlo ante un juez.
¿Y qué puede hacer el propietario para protegerse?
También hay una cara de esta historia que suele olvidarse.
El propietario que renta un inmueble no debería confiar únicamente en que “la escritura está a mi nombre”. Debe conservar su título de propiedad, celebrar contratos de arrendamiento por escrito, identificar plenamente al arrendatario, establecer claramente el plazo, renta y obligaciones, conservar comprobantes de pago y documentar renovaciones, modificaciones o convenios.
También es recomendable realizar inspecciones conforme a lo permitido por el contrato y la ley, conservar evidencia de que el propietario continúa ejerciendo sus derechos y, sobre todo, no ignorar indefinidamente un incumplimiento.
Si el arrendatario deja de pagar, se niega a entregar el inmueble al terminar el contrato o pretende desconocer los derechos del propietario, existen acciones legales para exigir el cumplimiento, reclamar rentas, recuperar la posesión o terminar la relación contractual, según el caso.
Y algo fundamental: nunca hay que intentar resolverlo mediante violencia, amenazas o cambiando unilateralmente las cerraduras para sacar al inquilino. El patrimonio se protege utilizando las vías legales, no creando un problema nuevo.
En concreto, sí existe una figura mediante la cual alguien puede adquirir un inmueble por el transcurso del tiempo, pero rentar no es comprar a plazos.
La prescripción exige una posesión con determinadas características, durante el plazo establecido por la ley, y debe acreditarse judicialmente. El inquilino que reconoce que otra persona es propietaria no adquiere mágicamente el inmueble porque hayan pasado diez, veinte o treinta años. Como en casi todo en la vida, el tiempo puede ser importante; pero por sí solo no hace milagros.
Lee también: Compré una casa nueva que se cae a pedazos, ¿ahora quién responde?
Destacadas
Se sabía, se avisó y nadie hizo nada: evaluación judicial, el camino para depurar la base trabajadora | Columna de Víctor Ezequiel
SERENDIPIA
Por: Víctor Ezequiel
X: @MrVictorHdz
Culto público, amanecimos con tremendo golpe al personal operativo del PJF. Este 5 de noviembre se publicó en el Diario Oficial de la Federación un Acuerdo General que fue aprobado por unanimidad el 28 de octubre por el Pleno del Órgano de Administración Judicial. Su supuesto objeto es “regular la evaluación del desempeño del personal de carrera judicial del Poder Judicial de la Federación”.
Su justificación oficial es fortalecer la profesionalización, mejorar la impartición de justicia, identificar necesidades de capacitación y establecer parámetros objetivos para valorar el desempeño. Hasta ahí, nadie podría oponerse a que el servicio público sea evaluado. El problema comienza cuando revisamos cómo se hará y qué consecuencias puede tener.
¿A quiénes alcanza?
La evaluación comprende las categorías de: secretarios de tribunales y juzgados, proyectistas, asistentes de constancias y registro, secretarios instructores y de acuerdos de tribunales laborales, actuarios y oficiales judiciales, entre otros. Se excluye al personal adscrito a la Suprema Corte y al Tribunal Electoral. También puede evaluarse al personal que tenga al menos seis meses ininterrumpidos en el mismo órgano y categoría, independientemente de que cuente o no con nombramiento de base.
Esto último merece atención: no se trata únicamente de quienes tienen una plaza definitiva. El acuerdo alcanza a un universo amplio de personas que realizan funciones de carrera judicial.
¿Cómo se evaluará?
El modelo combina conocimientos y rendimiento. El 60% corresponde a habilidades y competencias: 40% mediante un examen y 20% por capacitación. El 40% restante se distribuye entre productividad (10%), calidad del trabajo conforme al perfil (5%), trabajo en equipo y clima organizacional (5%), ética (5%), servicio a la ciudadanía (5%) y comportamiento y ejercicio profesional (10%).
Para integrar los resultados se utilizarán exámenes, cuestionarios contestados por titulares o administradores, cuestionarios confidenciales aplicados a compañeros y reportes institucionales. También se tomarán en cuenta antecedentes disciplinarios, administrativos y laborales, así como informes desfavorables de revisiones técnicas, bajo las condiciones previstas en el acuerdo.
Aquí aparece una preocupación evidente: ¿cómo se evitará que las diferencias personales, los conflictos internos o las relaciones de poder dentro de cada órgano influyan en una evaluación que pretende ser objetiva? El documento ordena utilizar información verificable y establecer controles metodológicos contra posibles sesgos, pero una declaración normativa no garantiza, por sí sola, que estos no ocurran.
Las consecuencias no son menores.
Los resultados se clasifican en cinco niveles: sobresaliente, de 90 a 100 puntos; satisfactorio, de 80 a 89; regular, de 70 a 79; suficiente, de 60 a 69; e insuficiente, de 0 a 59.
Quienes obtengan resultados satisfactorios o sobresalientes recibirán una constancia de permanencia por dos años. Los niveles regular y suficiente tendrán una constancia por un año y deberán cumplir acciones de fortalecimiento. El resultado insuficiente se traduce en un estándar de desempeño no alcanzado y abre la posibilidad de un examen extraordinario o un recurso de revisión, según el origen de la calificación. Si el resultado queda firme, el asunto se remite al Pleno para los efectos previstos en la Ley de Carrera Judicial, incluida la posible separación en los supuestos legales.
El recurso de revisión debe interponerse en diez días hábiles y el Pleno cuenta con un plazo máximo de cuatro meses
para resolver. Sus resoluciones se consideran inatacables dentro de este mecanismo.¿Y qué sucede durante 2026?
El acuerdo establece expresamente que la evaluación de este año será diagnóstica: no contará como periodo ordinario ni producirá consecuencias individuales de permanencia o separación. Sin embargo, la participación será obligatoria y sus resultados servirán para diseñar programas de capacitación que también serán obligatorios y considerados en la primera evaluación ordinaria.
El calendario ya está definido: del 11 al 13 de noviembre se cargará información a la plataforma; el 17 y 18 se notificará y publicará el temario; del 4 al 15 de diciembre se aplicarán cuestionarios. Los exámenes serán el 4 de diciembre para secretarios, el 8 para actuarios y los días 14 y 15 para oficiales judiciales. De enero a marzo de 2027 se analizarán resultados y se elaborarán informes y acciones de fortalecimiento. La primera evaluación con consecuencias se realizará después de concluir la capacitación correspondiente.
La memoria de 2024 no puede borrarse.
Durante el paro nacional de trabajadores del PJF en 2024, una de las principales preocupaciones fue precisamente la posible afectación a los derechos laborales. En aquel momento, se sostuvo que la reforma buscaba combatir el nepotismo y la corrupción, particularmente respecto de las personas titulares, y que el personal no tendría por qué resultar perjudicado.
Hoy, con un nuevo “modelo de evaluación” que alcanza a oficiales, actuarios y secretarios, resulta difícil separar las piezas. Entre 2024 y 2026 se impulsaron numerosos concursos abiertos de oposición para integrar listas de personas habilitadas; ahora existe un universo amplio de aspirantes disponibles, mientras el personal que construyó su trayectoria dentro de la institución queda sujeto a un sistema que puede comprometer su permanencia.
La lectura política es inevitable: la reforma no solamente cambió quiénes ocupan los cargos de juzgadores; también está reconfigurando las condiciones bajo las cuales permanece el personal que sostiene la operación judicial. La evaluación puede convertirse en una herramienta de profesionalización, pero también en un mecanismo de depuración si sus criterios se aplican de manera sesgada o se utilizan para favorecer la sustitución de personal de carrera por perfiles alineados con el nuevo proyecto político. No es una preocupación que deba despacharse con el argumento de que todo se hace por eficiencia.
El acuerdo dice que la evaluación será objetiva, imparcial y diagnóstica. Ahora corresponde demostrarlo. La independencia judicial también se construye con trabajadores que puedan desempeñar sus funciones sin temor a perder su empleo por criterios discrecionales. La transformación del Poder Judicial no puede convertirse en una puerta para sustituir experiencia, antigüedad y carrera por obediencia institucional.
Lee también: Poder Judicial: ¿austeridad o incertidumbre laboral?
Opinión
El dólar digital no es el dólar | Columna de Gonzalo Hernández Araujo
Sistema Operativo
Alguien en Texas abre una app, escribe una cantidad en dólares y aprieta «enviar». Unos minutos después, en Rioverde, llegan pesos. Quien los recibe ve una transferencia más. No sabe, ni tiene por qué saber, que a la mitad del camino ese dinero pudo viajar como un dólar digital que vive en una cadena de bloques.
El 31 de octubre se cumplieron 18 años del documento de nueve páginas con el que Satoshi Nakamoto prometió dinero electrónico sin una tercera parte de confianza. Dos días antes, un atacante había sacado alrededor de 6,300 millones de dólares de Binance. Para el 3 de noviembre, las empresas que emiten esos dólares digitales ya habían congelado cerca de 2,800 millones de lo robado.
Las dos cosas son ciertas al mismo tiempo. El dinero ya puede viajar sin pasar por un banco a la mitad del camino. Y alguien todavía puede apretar el botón de pausa.
1. La plomería que no se ve
Entre enero y agosto de 2026 llegaron a México 41,802 millones de dólares en remesas, 2.2% más que un año antes, en unos 102 millones de envíos, según Banxico. A San Luis Potosí llegaron poco más de mil millones de dólares sólo en el primer semestre, sobre todo a la capital, Soledad, Rioverde, Cerritos, Villa Juárez y Matehuala.
Lo que cambió no es cuánto llega, sino por dónde pasa. Bitso calcula que uno de cada siete dólares enviado de Estados Unidos a México entre enero y agosto pasó por su infraestructura. Es una estimación de la propia empresa, hecha con cifras de Banxico, y conviene leerla así. Pero describe algo que ya ocurre: muchas remesadoras no mueven el dinero por la ruta bancaria de siempre, sino que lo convierten en stablecoins (monedas digitales atadas al dólar, como USDT o USDC), lo cruzan en minutos y lo liquidan en pesos del otro lado.
Hay además un empujón desde Washington. Desde el 1 de enero, Estados Unidos cobra un impuesto de 1% a las remesas que se envían en efectivo, giros o cheques de caja. Las que salen de una cuenta bancaria o una tarjeta quedan exentas. La regla no menciona criptomonedas, pero premia lo digital.
El resultado es una plomería nueva debajo de un gesto viejo. Quien manda y quien recibe hacen lo mismo de siempre. Lo que cambió es quién está en medio.
2. Para qué sirve el USDT: el mismo dólar, tres usos
En América Latina el dólar digital no cumple la misma función en todos lados.
En Argentina es refugio. Según un informe de a16z crypto, 94% de lo que se compra en criptomonedas con pesos son stablecoins atadas al dólar. Lo llamativo es que la inflación mensual bajó de 25.5% a 2.1% y el hábito no se fue. Después de años de devaluaciones, tener dólares en el celular ya no depende de la inflación del mes.
En Venezuela es casi moneda corriente. La consultora Ecoanalítica calculó que el mercado entre particulares de Binance movió unos 5,900 millones de dólares desde junio, el equivalente a 83% de lo que vendió el banco central en el mismo periodo. Cuando el control de cambios no alcanza, la demanda de dólares se va a una app.
En México, en cambio, se usa más como vía que como alcancía. Las stablecoins fueron 36% de las compras de cripto en Bitso
en el primer semestre de 2025, contra 46% en la región, pero apenas 6% de lo que la gente guarda. Aquí el dólar digital entra y sale. Sirve para mover dinero, no tanto para quedarse.Tres países, tres usos. Y en los tres hay la misma pregunta pendiente: ¿quién controla ese dólar?
3. Quién controla el USDT (y quién puede congelarlo)
Un bitcoin no tiene emisor. Un USDT sí: Tether. Un USDC, también: Circle. Aunque circulen por una red pública, esas empresas pueden marcar una dirección y congelar lo que hay en ella. En el caso de Binance esa capacidad fue una buena noticia: sirvió para frenar parte del robo. El atacante lo sabía y, según Chainalysis, cambió unos 325 millones en stablecoins por otra criptomoneda en cerca de veinte minutos, justo para salir de lo que se podía congelar.
Pero el botón no distingue entre un ladrón y cualquier otro usuario. Existe para todos. Quien guarda sus ahorros en dólares digitales para escapar de un banco o de un gobierno sigue dependiendo de otra empresa, con sus propias reglas y bajo las leyes de otro país.
El Salvador recorrió el camino desde el otro lado. En 2021 hizo del bitcoin moneda de curso legal, lanzó la billetera Chivo y regaló 30 dólares por persona para que la gente la usara. En enero de 2025, como condición para un préstamo de 1,400 millones del FMI, reformó la ley: aceptar bitcoin dejó de ser obligatorio, ya no sirve para pagar impuestos y el gobierno se comprometió a salir de Chivo. Un gobierno puede declarar de curso legal una moneda. Que la gente la use todos los días es otra cosa.
4. La app parece banco. No lo es.
En México la confusión tiene un costo concreto. Una app que muestra un saldo en pesos, una tarjeta y un botón de transferir se parece mucho a un banco. Pero el IPAB protege depósitos bancarios, y no cubre criptomonedas ni cuentas de fondos de pago electrónico. Si algo falla, la red de protección no es la misma.
Antes de usar un dólar digital, para ahorrar, cobrar o recibir una remesa, sirven tres preguntas:
- ¿Quién lo emite?
- ¿Quién puede congelarlo?
- ¿Quién responde si algo sale mal?
Ninguna tiene una respuesta mala por definición. Pero si no sabes ninguna, no estás usando un dólar. Estás usando una promesa sobre un dólar.
El dinero de la remesa sigue llegando a Rioverde en minutos, y eso es bueno. La pregunta es otra:
Cuando el dinero llega tan rápido, ¿sabes por dónde pasó y quién pudo detenerlo en el camino?
La versión completa está en mi archivo personal: Bitcoin cumplió 18 años. La confianza no desapareció.
Opinión
El Centro Público de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias del PJF. ¿De dónde salió y para qué sirve? | Columna de Víctor Ezequiel
SERENDIPIA
Por: Víctor Ezequiel
X: @MrVictorHdz
Culto público, en México tenemos una curiosa costumbre jurídica: cuando surge un conflicto, pensamos inmediatamente en una demanda, un expediente, un juez y, con un poco de suerte, una sentencia que llegará después de tiempo, dinero y paciencia.
Pero la Constitución dice algo más.
El artículo 17 reconoce también el derecho a resolver controversias mediante mecanismos alternativos de solución de controversias. Con esa lógica, el Poder Judicial de la Federación cuenta ahora con una herramienta que merece mucha más atención: el Centro Público de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias del PJF.
No estamos hablando de una “ocurrencia reciente”, guiño, guiño. Su creación fue declarada en julio de 2024 y el Órgano de Administración Judicial publicó el 24 de junio de 2026 el acuerdo que actualmente regula su funcionamiento. Desde el 3 de agosto comenzó la prestación de servicios a través de sus representaciones.
No estoy diciendo que los recursos que estaban destinados para la impartición de justicia ahora sean para pagar sueldos de servidores públicos con experiencia dudosa; para nada, tampoco digo que las convocatorias para formar parte de este centro estén súper escondidas y que no se les haya dado difusión entre el propio personal del Poder Judicial de la Federación, vamos a pensar que todo es transparente y con la finalidad de que la ciudadanía resuelva sus conflictos de manera eficiente.
¿Ya lo tenemos, entonces para qué sirve?
En términos sencillos: para intentar resolver determinados conflictos sin tener que llegar a un juicio tradicional.
El Centro puede conocer de controversias del orden federal cuando se trate de derechos disponibles, es decir, asuntos sobre los cuales las partes pueden negociar y llegar legítimamente a un acuerdo. También puede intervenir cuando ya existe un procedimiento judicial federal e incluso en determinadas etapas de cumplimiento de una sentencia.
Pensemos en un ejemplo.
Una empresa tiene un conflicto contractual con un proveedor. En lugar de iniciar un litigio que puede prolongarse durante años, ambas partes pueden intentar una mediación o conciliación con la intervención de una persona facilitadora certificada.
Lo mismo puede ocurrir con determinadas controversias civiles o mercantiles federales: incumplimientos contractuales, obligaciones económicas o diferencias patrimoniales que permitan a las partes negociar una solución.
Pero hay que tener cuidado: no todo conflicto puede llevarse al Centro. El acuerdo excluye, entre otros, la materia penal, la conciliación laboral prejudicial, la materia administrativa, la familiar, el amparo y aquellos asuntos que correspondan exclusivamente a un centro público local.
Y aquí aparece una de sus grandes ventajas.
El mecanismo es voluntario. Nadie puede obligar a la contraparte a negociar ni mucho menos a aceptar una propuesta. Sin embargo, sí puede ser invitada formalmente por el Centro.
El procedimiento comienza con una solicitud que puede presentarse verbalmente, por escrito o en línea, según la disponibilidad del sistema. Debe incluir los datos de quien solicita, identificación, una explicación de la controversia y los datos de contacto de la persona a quien se pretende invitar.
Después, una persona facilitadora determina si el asunto puede resolverse mediante este mecanismo. Si es susceptible, el Centro envía la invitación a la contraparte, incluso para una sesión presencial o virtual. Si la otra persona no quiere participar, puede negarse. Y si no hay acuerdo, los derechos de las partes quedan a salvo para acudir a la vía correspondiente.
Pero si existe acuerdo, aquí está la parte que muchas personas desconocen: no estamos ante un simple “pacto de caballeros”.
Una vez que el convenio cumple las formalidades y queda inscrito en el Sistema de Convenios, adquiere efectos de cosa juzgada y puede exigirse su cumplimiento por la vía correspondiente. Es decir, la solución alcanzada mediante el mecanismo tiene una fuerza jurídica muy distinta de un simple acuerdo privado.
Entonces, ¿por qué no utilizamos más esta herramienta?
Aquí vale la crítica.
Al mismo tiempo que a los juzgados y tribunales federales se les exige atender cargas de trabajo importantes, resolver expedientes y cumplir objetivos cada vez más demandantes, el sistema judicial también está construyendo una estructura especializada precisamente para evitar que todos los conflictos tengan que convertirse en juicios.
Sería contradictorio exigirle al sistema que resuelva más y, al mismo tiempo, utilizar poco las herramientas creadas para evitar que nuevos asuntos lleguen a sus escritorios.
Actualmente el Centro cuenta con representaciones en Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Veracruz, Nuevo León y Yucatán. San Luis Potosí no aparece entre esas representaciones iniciales, aunque el propio acuerdo contempla que el Centro pueda ampliar sus oficinas conforme a las necesidades del servicio y el presupuesto disponible.
Eso no significa que una persona que vive en una entidad sin representación deba descartar esta alternativa. Conviene consultar la disponibilidad del servicio en línea y la competencia del Centro para el caso concreto; además, el acuerdo permite solicitar orientación y establece mecanismos de atención presencial, escrita y electrónica.
Y aquí está la invitación.
Si existe una herramienta pública, especializada y gratuita para solucionar determinados conflictos, utilicémosla.
No solamente por ahorrar tiempo y dinero al ciudadano. También porque cada controversia que puede resolverse mediante un mecanismo alternativo representa, potencialmente, un asunto menos que debe ser procesado por un juzgado o tribunal.
El PJF necesita que sus órganos jurisdiccionales tengan capacidad para atender lo que necesariamente debe llegar a un juez.
Los mecanismos alternativos pueden ayudar a conseguirlo.
Tenemos un recurso nuevo, personal especializado y una estructura creada para hacerlo funcionar. Ahora falta que abogados y ciudadanos conozcamos esa puerta y, cuando el conflicto lo permita, decidamos abrirla.
Porque si al Poder Judicial se le pide hacer más con recursos limitados, aprovechar las herramientas que ya existen no debería ser una opción exótica.
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